Bộ Tài chính đề xuất giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng đất thấp hơn dự thảo trước đó hoặc bỏ hoàn toàn quy định này. Đối với tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của người dân, Bộ Tài chính cũng đề xuất giảm từ 50 – 70%.
Đất trong hạn mức chỉ nên thu 20%
Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024 nhằm giảm thu bổ sung tiền sử dụng đất. Trong đó đề xuất giảm mức thu bổ sung tiền sử dụng đất xuống còn 3,6% thay vì 5,4% như dự thảo trước đó, và thậm chí bỏ hoàn toàn mức truy thu. Theo đó, Bộ Tài chính đưa ra 3 phương án. Phương án 1: Bỏ quy định về khoản thu bổ sung, chờ điều chỉnh trong sửa đổi luật Đất đai do đây là nội dung phức tạp, nhạy cảm và có tác động lớn đến ngân sách cũng như doanh nghiệp. Phương án 2: Giảm mức thu từ 5,4%/năm xuống 3,6%/năm, dựa trên các chỉ số kinh tế. Phương án 3: Giữ nguyên mức 5,4%/năm, bảo đảm trách nhiệm chia sẻ giữa nhà nước và người sử dụng đất.
Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp lên đất ở, Bộ Tài chính đề xuất giảm đến 70% tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức và giảm 50% tiền đất ngoài hạn mức.
TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, nhận xét dự thảo lần này của Bộ Tài chính đã lắng nghe, tiếp thu phản ánh về khó khăn của người dân, nhất là các hộ gia đình ở vùng ven có nhu cầu xây nhà an cư, chia đất cho con cái hay có đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư hiện hữu. Ví dụ một miếng đất nông nghiệp rộng 91 m2 ở H.Củ Chi (cũ), TP.HCM, theo luật Đất đai 2013 khi chuyển mục đích số tiền sử dụng đất người dân phải nộp chỉ 91 triệu đồng. Nhưng theo hướng dẫn Nghị định 103/2024 và với bảng giá đất mới điều chỉnh của TP.HCM, người dân phải đóng hơn 1,1 tỉ đồng. Còn theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024, thì người dân đóng 30%, tương đương khoảng 350 triệu đồng.
Nhiều kiến nghị yêu cầu giảm thuế đất cho người dân, doanh nghiệp
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Dù vậy, TS Phạm Viết Thuận kiến nghị nghiên cứu điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tại các khu vực liền kề với đất ở, đất đô thị hoặc tại các khu vực đất nông nghiệp nhưng đã quy hoạch lên đất ở, đất sản xuất kinh doanh. Trường hợp người dân có đất nông nghiệp tại các khu vực đã quy hoạch cho phép lên đất ở cần xem xét một tỷ lệ phải đóng hợp lý để giảm nhẹ gánh nặng tài chính cho nhu cầu chính đáng của họ. Bởi hiện nay giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất quá thấp so với giá thị trường. Đồng thời, ông Thuận cũng cho rằng cần xem xét lại giá đất ở trên bảng giá đất có phù hợp không hay quá cao so với thị trường.
Hoan nghênh đề xuất sửa đổi Nghị định 103 lần này của Bộ Tài chính vì đã tiếp thu ý kiến của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM (HoREA) nhưng Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận xét quan điểm của Bộ Tài chính là chưa chuẩn vì không phải giảm mà phải là quy định mức thu. Bởi giảm lúc này nhưng có thể tăng lúc khác, còn mức thu là cố định. Do vậy, đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích, nghị định cần quy định mức thu tiền sử dụng đất của đất ở trong hạn mức 20% và ngoài hạn mức 30%.
“Luật không nói giảm mà nói là thu theo bảng giá đất, nhưng không quy định tỷ lệ thu bao nhiêu. Do vậy cần quy định mức thu chứ không phải là giảm và Chính phủ có thẩm quyền quy định mức thu mà không cần sửa luật. Mức thu như vậy là “đẹp” vì đa số là đất do người dân tự tạo lập, đất của ông bà tổ tiên để lại. Thu như vậy có thể giúp giảm được gánh nặng cho người dân. Bởi theo số liệu hiện nay trên địa bàn TP.HCM (cũ) còn khoảng hơn 11.000 thửa đất chưa được cấp sổ hồng lần đầu. Như vậy, nếu giảm tỷ lệ thu cũng không ảnh hưởng nhiều đến nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu đề xuất.
Bỏ thu tiền sử dụng đất bổ sung là hợp tình, hợp lý
Riêng 3 phương án của Bộ Tài chính về mức thu bổ sung, ông Lê Hoàng Châu cho rằng chưa thỏa đáng. Bởi luật Ban hành văn bản quy định rằng các luật ban hành sau mà quy định nghĩa vụ tài chính nặng hơn trước đây thì không được hồi tố. Nhưng dự thảo Nghị định 103 đề xuất giảm mức thu xuống 3,6%/năm từ ngày 1.8.2024 là ngày luật Đất đai 2024 có hiệu lực, trong khi các luật đất đai trước đây không quy định mức thu này. Do vậy đề nghị bỏ quy định thu 3,6% đối với những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất từ trước ngày 1.8.2024.
Chưa kể, đề xuất thu khoản này là không phù hợp pháp luật nên tính hợp pháp, hợp lý đều không có và cũng không hợp tình do việc chậm nộp không phải lỗi của doanh nghiệp mà lỗi của cơ quan chức năng. Trong khi căn cứ để thu 3,6% được lý giải dựa trên trung bình cộng của 3 chỉ số giai đoạn thi hành luật Đất đai 2013 (2014 – 2024) gồm: lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1 – 6 tháng, CPI trung bình năm và tỷ lệ lạm phát trung bình cũng “trật lất”, không ăn nhập vào khoản thu này.
“Ở đây người làm luật bị tâm lý ám ảnh, sợ trách nhiệm, sợ làm thất thoát ngân sách nhà nước nên cứ đề xuất thu cao để lỡ có vấn đề gì sau này mình không bị khiển trách, còn doanh nghiệp thì “sống chết mặc bay”. Quan điểm làm luật như vậy là rất không được. Tôi tán thành phương án 1 là không thu và không cần phải sửa luật Đất đai 2024 vì quy định mức thu thuộc thẩm quyền của Chính phủ”, ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Ông Trần Quốc Dũng, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, cũng nhận định rằng phương án 1 trong dự thảo Nghị định 103 bỏ quy định về khoản thu bổ sung là hợp tình, hợp lý nhất. Bởi luật phải xét đến lỗi của các bên. Nếu lỗi thuộc doanh nghiệp thì truy thu bổ sung, còn lỗi thuộc cơ quan nhà nước chậm ban hành thông báo tính tiền sử dụng đất thì không thể “đè” doanh nghiệp ra mà thu như thế được. “Dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 103/2024 có thể làm thay đổi sự phát triển kinh tế tư nhân, đặc biệt là thị trường vật liệu xây dựng, BĐS khi giá trị tính thuế giảm gần với mức sống thu nhập của đại đa số người dân, từ đó dòng tiền lưu thông”, ông Dũng cho biết.
Giá đất tăng gây ảnh hưởng thị trường bất động sản
Trong văn bản gửi UBND TP.HCM báo cáo đánh giá việc thực hiện các chính sách phát triển nhà ở và thị trường BĐS liên quan Nghị quyết 18 và luật Đất đai 2024, Sở Xây dựng TP.HCM cho biết giá đất tăng ảnh hưởng đến giá nhà ở và thị trường BĐS. Việc bỏ khung giá đất và quy định định giá đất xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có thể đẩy chi phí đầu vào của dự án tăng. Từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán nhà ở, dẫn đến nâng giá thị trường BĐS, gây khó khăn cho người mua nhà, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc bình dân và nhà ở xã hội. Hơn nữa, việc xác định giá thị trường đòi hỏi năng lực lớn từ cơ quan nhà nước và sự đồng thuận của các bên liên quan. Nếu không có cơ sở dữ liệu đủ lớn và chuẩn xác, việc định giá có thể bị lạm dụng hoặc thiếu minh bạch, dẫn đến tranh chấp. Giá thị trường của từng địa phương khác nhau có nguy cơ dẫn đến việc các địa phương xác định giá đất cao để tăng thu ngân sách, hoặc giá bị phụ thuộc vào các yếu tố đầu cơ thị trường… Ngoài ra, doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận đất đai, đặc biệt là các quỹ đất lớn.
📌 Bài viết này được đóng góp bởi người dùng và bản quyền thuộc về người dùng đã xây dựng bài viết. Bản quyền thuộc về tác giả gốc và chỉ dùng cho mục đích học tập và giao tiếp. Nếu có bất kỳ vi phạm nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi để xóa nó.
