Xây dựng Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường thay vì giá thị trường?

Theo TS Phạm Viết Thuận, sau khi TP.HCM áp dụng giá đất theo Quyết định 79 tăng cao đã ảnh hưởng đến thị trường chung. Người dân bức xúc vì giá đất tăng quá cao, bất động sản gần như đóng băng, dòng tiền trên hệ thống không lưu thông được.

ẢNH: ĐỘC LẬP

TS Phạm Viết Thuận đánh giá: Luật Đất đai 2024 xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, chưa có văn bản nào khuyến khích xây dựng bảng giá đất sát hoặc theo giá thị trường. Bởi nguyên tắc thị trường thì có tính ổn định. “Ban đầu khi xây dựng các Nghị định, Bộ Tài chính cũng chủ trương không gây quá xáo trộn tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong quá trình tiếp nhận ý kiến góp ý từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường lại đưa vào nhiều quy định bất cập, dẫn đến Nghị định 103 ra đời không phù hợp”, ông Thuận nói. 

Cũng theo ông Thuận, Luật Đất đai 2024 so với Luật Đất đai 2013 đã bỏ khung giá đất, hệ số điều chỉnh, bỏ hạn mức chuyển đổi đất. “Tại sao Luật bỏ khung giá đất mà trong quá trình soạn thảo Quyết định 79 của TP.HCM lại ấn định giá đất? Đơn cử như một thửa đất ở trên đường Đồng Khởi đang là 210 m² đất ở trong bảng giá là 687 triệu đồng. Song, cùng căn nhà đó mà có 6 m² chưa chuyển đổi đất nông nghiệp thì phần đất nông nghiệp lại chỉ có giá 810.000 đồng. Theo điều 4 Nghị định 71 xác định đơn giá, xác định giá trị sử dụng đất nông nghiệp có cùng thửa đất thì chênh lệch như vậy là không phù hợp, không đảm bảo nguyên tắc thị trường” – ông Thuận dẫn chứng.

ẢNH: Đ.S

Từ những phân tích trên, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM đề xuất trong quá trình chờ Bộ Tài chính điều chỉnh Nghị định 103, TP.HCM cần điều chỉnh trước giá đất nông nghiệp trong quyết định 79 bằng 65 – 70% giá đất ở trong bảng giá đất. Phạm vi điều chỉnh là thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở.

Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sang đất ở, mức chênh lệch không quá lớn như hiện. nay. Có vậy thì lợi ích sẽ hài hòa giữa Nhà nước và nhân dân, đồng thời giải quyết được các khó khăn nêu trên.

“Theo Luật Đất đai, chúng ta có tới 14 loại đất nhưng chúng tôi chỉ chú ý tới đất phi nông nghiệp nằm trong quy hoạch đất ở hoặc nằm trong cùng thửa đất ở mà trước đây chưa chuyển đổi mục đích sử dụng. Chỉ loại đất này mới tính thuế khi chuyển đổi sang đất nông nghiệp. 13 loại đất còn lại vẫn sẽ tính theo giá đất nông nghiệp khi doanh nghiệp và nhà nước tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án xây dựng, không ảnh hưởng tới giá bồi thường của dự án” – TS Phạm Viết Thuận chỉ rõ.