Rộng cửa mua nhà ở xã hội

Mở rộng đối tượng được mua

Yêu cầu nói trên đã thổi một luồng không khí hứng khởi vào thị trường nhà ở xã hội (NƠXH). Hiện luật Nhà ở 2023 đã quy định những nhóm khách hàng được thuê, mua NƠXH gồm người có công với cách mạng; hộ nghèo và cận nghèo; người thu nhập thấp tại khu vực đô thị; cán bộ, công chức, viên chức theo quy định; hộ gia đình thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định… Tuy nhiên, trong thực tế, có một lực lượng rất lớn đang bị bỏ quên, đó là người lao động tự do, làm việc phi chính thức như tài xế công nghệ, shipper, người bán hàng online, thợ cơ khí, lao động thời vụ… Những người này có mức thu nhập không cao, không ổn định, không có hợp đồng lao động nhưng đang đóng góp lớn vào tăng trưởng KT-XH ở các địa phương. Họ có nhu cầu nhà ở nhưng gần như không thể mua NƠXH vì vướng quy định về chứng minh thu nhập và xác định tình trạng chưa có nhà ở.

ẢNH: NHẬT THỊNH

ẢNH: NHẬT THỊNH

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, một nghịch lý đang diễn ra tại nhiều TP lớn là giá nhà tăng quá nhanh, vượt xa mức thu nhập của phần đông người dân. Một căn hộ 2 phòng ngủ tại TP.HCM hiện có giá từ 2 – 3 tỉ đồng, khiến người lao động dù có thu nhập ổn định cũng khó tiếp cận. Hiện giá sơ cấp bình quân của căn hộ tại TP.HCM đạt hơn 95 triệu đồng/m2, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm 2024, còn tại Hà Nội là khoảng 80 triệu đồng/m2.

Nếu chính sách NƠXH chỉ tập trung vào nhóm thu nhập rất thấp như hộ nghèo thì sẽ bỏ sót một bộ phận đông đảo những người có thu nhập trung bình thấp, vốn cũng đang rất cần được hỗ trợ. Thực tế này đòi hỏi cách tiếp cận mới, đó là hướng đến cả nhóm người nêu trên. Đây là cách để mở rộng diện bao phủ chính sách an sinh nhà ở, đồng thời đảm bảo hiệu quả trong thu hút lực lượng lao động chất lượng cao cho đô thị.

“Cần mở rộng cho nhóm đối tượng lao động tự do, người buôn gánh bán bưng… được mua NƠXH. Do họ không có bảng lương, không đóng bảo hiểm xã hội nên rất khó chứng minh thu nhập. Nên có cơ chế cho nhóm đối tượng này tạo lập nhà ở bằng cách được người thân có điều kiện hơn bảo lãnh hoặc chính quyền địa phương xác minh thu nhập”, chuyên gia Trần Khánh Quang đề xuất.

Th.S Ngô Gia Hoàng, Trường ĐH Luật TP.HCM, phân tích Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội đã bổ sung thêm đối tượng có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc thì nay nên quy định cụ thể về điều kiện “có nhà ở cách xa nơi làm việc” cũng như đơn giản hóa các thủ tục xác nhận, chứng minh đủ điều kiện được mua NƠXH (về nhà ở, về thu nhập). Tương tự, trong các đối tượng được hưởng chính sách mua NƠXH hiện nay có các hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn và hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu chỉ được mua NƠXH theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Ông Hoàng đề xuất nên quy định tiêu chí cụ thể để tránh sự tùy nghi trong áp dụng quy định. Bên cạnh đó, có thể cân nhắc các trường hợp gia đình trẻ, đông con… bên cạnh điều kiện nhà ở và thu nhập như hiện nay.

Nới điều kiện, tăng số lượng

Bên cạnh mở rộng đối tượng, các chuyên gia cũng đề nghị phải nới điều kiện mua NƠXH thì một cách tự nhiên, đối tượng cũng sẽ được mở rộng. Đơn cử theo quy định hiện hành, để được mua NƠXH, người lao động phải có thu nhập không quá 15 triệu đồng/tháng. Điều này vô tình tạo ra một tình huống trớ trêu: nhiều công chức, viên chức có mức thu nhập không cao nhưng lại vượt ngưỡng quy định, khiến họ không đủ điều kiện mua NƠXH. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, dẫn chứng trường hợp dự án NƠXH của Tập đoàn Kim Oanh ở tỉnh Bình Dương (cũ) với gần 4.000 sản phẩm, có giá 760 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ. Người mua chỉ cần trả trước 76 triệu đồng, tức khoảng 10%, doanh nghiệp ứng trả cho người mua nhà 10%, 80% còn lại được ngân hàng cho vay, mỗi tháng trả 3,2 triệu đồng là có nhà ở. Tuy nhiên, những người có thu nhập dưới 15 triệu đồng không thể chứng minh được số dư 4 triệu đồng theo quy định nên không mua được nhà trong khi người có thu nhập cao hơn thì lại không thuộc đối tượng được mua. Tập đoàn Kim Oanh đã phải có văn bản kêu cứu vì nghịch lý này, vì vướng quy định về thu nhập mà dự án dù xây dựng xong nhưng ế ẩm, không bán được.

ẢNH: ĐÌNH SƠN

Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: Chính thực tế này buộc chúng ta phải nghĩ đến giải pháp phải mở rộng đối tượng thu nhập không phải giới hạn dưới 15 triệu đồng/tháng nữa mà phải tính mức thu nhập đối với cá nhân từ 19 – 20 triệu đồng/tháng và với cặp vợ chồng phải từ 38 – 40 triệu đồng/tháng. Điều kiện thứ 2 là người mua đã thế chấp chính căn nhà rồi thì không cần chứng minh phải dư mỗi tháng 4 triệu đồng. Vì ngân hàng đã cầm chính căn nhà đó làm tài sản thế chấp và đã có bảng lương chứng minh thu nhập trong khi người trẻ đã “thế chấp” cả tương lai mấy chục năm của họ. Vì vậy, phải bỏ ngay điều kiện này vì ngân hàng đã rất “an toàn” khi cho vay.

“Đề nghị mở rộng đối tượng mua, thuê mua NƠXH là rất cần thiết. Năm 2022 – 2023, Chính phủ, Quốc hội đồng ý nâng điều kiện về thu nhập lên gấp đôi để được hưởng mua NƠXH. Tuy nhiên, mức thu nhập 15 triệu đồng/người/tháng thực tế vẫn rất thấp so với giá cả leo thang hiện nay. Một người mẹ đơn thân nuôi con nhỏ, chi phí trung bình cho một bé đi học phải mất 7 – 8 triệu đồng/tháng. Như vậy, quy định thu nhập 15 triệu đồng/tháng và phải dư mỗi tháng 4 triệu đồng mới được mua NƠXH là không sát thực tế. Điều này làm sao chứng minh được vì với thu nhập như vậy thì làm sao có dư?”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.

Đồng quan điểm, TS Huỳnh Thanh Điền, Trường ĐH Nguyễn Tất Thành, cho rằng chủ trương mở rộng đối tượng tiếp cận NƠXH của Bộ Chính trị sẽ góp phần ổn định xã hội và tạo động lực phát triển kinh tế bền vững. Tuy nhiên, nếu tiêu chí và đối tượng thụ hưởng vẫn dừng ở những quy định cứng nhắc, không theo kịp chuyển động của xã hội, thì chính sách sẽ dần mất đi ý nghĩa thiết thực. Vì vậy cần phải bỏ quy định giới hạn về thu nhập để nhiều người có thể tiếp cận NƠXH. “Khi xét duyệt cho vay thì khách hàng phải đảm bảo có nguồn thu nhập để trả nợ vay. Nhưng thu nhập 15 triệu đồng/tháng thì ở các đô thị lớn là mới chỉ đảm bảo chi tiêu cơ bản và không còn dư, sẽ bị ngân hàng từ chối cho vay. Còn người có thu nhập cao hơn 15 triệu đồng/tháng thì cũng bị “loại” ra khỏi đối tượng được tiếp cận NƠXH. Đây là nút thắt cần phải được xem xét bỏ sớm song hành với các quy định mở rộng đối tượng được mua NƠXH để hướng đến mục tiêu toàn dân có nhà ở”, ông Điền nói.

Hỗ trợ vốn, lãi suất

Ngoài việc mở rộng đối tượng và nới điều kiện cho người mua NƠXH, việc hỗ trợ tài chính cũng là vấn đề quan trọng để người dân tiếp cận được nhà ở. Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều chương trình hỗ trợ vay vốn cho người mua NƠXH. Chẳng hạn năm 2023, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỉ đồng được triển khai tới các chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Mới nhất, từ ngày 1.7, người trẻ dưới 35 tuổi vay mua NƠXH được vay lãi suất (LS) thấp hơn 2%/năm LS cho vay trung dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước trong 5 năm đầu vay vốn (kể từ ngày giải ngân đầu tiên). LS cho vay áp dụng từ ngày 1.7 đến hết năm 2025 là 5,9%/năm. Song song đó, Ngân hàng Chính sách xã hội là đơn vị luôn áp dụng chương trình cho vay đối với người mua NƠXH với LS bằng cho vay đối với hộ nghèo do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và hiện nay là 6,6%/năm.

Dù vậy TS Huỳnh Thanh Điền đánh giá các gói cho vay hỗ trợ LS cho người mua NƠXH thời gian qua vẫn chưa đủ hấp dẫn. Nếu so sánh LS của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng trước đó hay gói cho người trẻ vay hiện tại thì đây cũng không phải là LS thấp nhất. Bởi thực tế có nhiều dự án nhà ở bình thường, chủ đầu tư đã hỗ trợ người mua LS trong 1 – 2 năm đầu tiên (LS trong 1 – 2 năm đầu chỉ còn 0%). Đó là chưa kể nguồn vốn vay vẫn của các ngân hàng thương mại, phải tuân thủ quy định cho vay nói chung hoặc LS sẽ thả nổi biến động theo thị trường, khiến nhóm người mua NƠXH e ngại. Vì vậy, Chính phủ cần sớm nghiên cứu lập Quỹ tiết kiệm nhà ở, bao gồm một phần vốn từ nguồn ngân sách dành cho hoạt động an sinh xã hội và một phần cho người lao động đóng góp hằng năm. Sau đó, khi có nhu cầu sẽ ưu tiên xét duyệt cho vay đối với những người đã tham gia đóng góp vào quỹ (như một hình thức gửi tiết kiệm). Hiện Bộ Xây dựng đang xây dựng dự thảo thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, hoạt động theo mô hình doanh nghiệp 100% vốn nhà nước và theo TS Huỳnh Thanh Điền, Bộ cũng có thể xây dựng Quỹ tiết kiệm nhà ở nằm chung trong Quỹ nhà ở quốc gia. Quan trọng nhất là xây dựng quy chế cho vay phù hợp cho các đối tượng thu nhập trung bình thấp, điều kiện thông thoáng hơn so với các ngân hàng thương mại vì quỹ hoạt động không lợi nhuận. “Nhiều nước đều có quỹ hỗ trợ tiếp cận nhà ở cho người dân, nhất là người thu nhập thấp. VN có số lượng người dân chưa sở hữu nhà cũng khá nhiều và Chính phủ cần chủ động để hỗ trợ nhóm đối tượng này theo mục tiêu an sinh xã hội, an cư lạc nghiệp cho toàn dân”, TS Huỳnh Thanh Điền chia sẻ.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cho biết các ngân hàng thương mại sẽ xác định hạn mức cho vay dựa trên thu nhập của khách hàng. Thông thường, số tiền phải thanh toán cả gốc lẫn lãi cho ngân hàng sẽ chiếm khoảng 50% thu nhập hằng tháng của người vay. Vì vậy nếu giới hạn điều kiện ở mức thu nhập 15 triệu đồng/tháng thì không đủ để người mua NƠXH đảm bảo khả năng trả nợ nên khó được duyệt vay. Vì vậy cần phải có nguồn vốn cho vay từ Chính phủ như Quỹ cho vay nhà ở. Có thể thông qua các ngân hàng thương mại nhà nước để giải ngân cho khách hàng nhưng quy chế, điều kiện và xét duyệt cho vay thì do ban điều hành quỹ thực hiện. Bởi nếu nguồn vốn của Chính phủ để cho vay hỗ trợ LS hay tái cấp vốn cho các ngân hàng thương mại cũng có thể sẽ gặp khó khăn như một số chương trình trước đây khi các ngân hàng thương mại e dè vì trách nhiệm xét duyệt cho vay phải đi kèm khả năng thu hồi nợ. Trong khi đó, nếu Quỹ cho vay nhà ở thuộc Chính phủ với các điều kiện, cơ chế chính sách đặc biệt thì việc giải ngân sẽ được thúc đẩy, đáp ứng được nhu cầu về nguồn tài chính để nhiều người dân có thể tiếp cận mua NƠXH nhiều hơn.