Nhà nước có nên quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp ?

Nhà nước quyết là đúng

Cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu đất đai, cần thực hiện quyền kiểm soát và quyết định giá đất. Ở thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất), giá đất do Nhà nước quyết định, không phụ thuộc kết quả tư vấn.

Ủng hộ đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, phân tích bảng giá đất là thị trường sơ cấp. Nhà nước thực hiện quyền quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp để cung ứng quỹ đất cho nền kinh tế thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất để kiểm soát giá đất là chi phí đầu vào của nền kinh tế và thị trường bất động sản là cần thiết.

Thực tế, theo ông Lê Hoàng Châu, mặc dù luật Đất đai 2024 quy định Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn, thẩm định bảng giá đất, giá đất nhưng có tình trạng chính hội đồng này lại lệ thuộc vào tổ chức tư vấn. Điển hình Nghị định 71/2024 cho phép tổ chức thực hiện định giá đất có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp, đề xuất hội đồng quyết định và hội đồng thường thuận theo đề xuất này. Vì thế dẫn đến tình trạng thông đồng giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất với chủ đầu tư hoặc với tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia hội đồng. Bởi lẽ số lượng tổ chức tư vấn xác định giá đất không nhiều và các thẩm định viên về giá đều biết nhau cả .

ẢNH: ĐÌNH SƠN

“Luật Đất đai cho phép đơn vị thẩm định giá được chọn phương pháp thẩm định giá đất và được thu thập thông tin về giá. Nên có thể xảy ra tình trạng thân hữu để định giá thấp hoặc nâng cao lên để chia đôi, chia ba. Như một dự án ở Q.7 (cũ) doanh nghiệp thấy dự án tương tự gần đó nộp tiền sử dụng đất 20 tỉ đồng, nhưng đơn vị thẩm định giá nâng lên 70 tỉ đồng rồi ép chủ đầu tư phải cưa tiền với đơn vị thẩm định, để tiền sử dụng đất chỉ phải đóng 18 tỉ đồng. Do đó, Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp là đúng. Còn thị trường sơ cấp hãy để vận hành theo cơ chế thị trường, Nhà nước điều tiết bằng thuế”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường TP.HCM, cũng cho rằng đề xuất này phù hợp. Khi xây dựng bảng giá đất được xác định giá sơ cấp, tiếp đó là hệ số K để có giá thứ cấp. Bản chất áp dụng hệ số K là công cụ quản lý nhà nước rất hữu hiệu nhằm đảm bảo nguyên tắc thị trường giá luôn ổn định. “Luật Đất đai 2024 chỉ cần điều chỉnh một vài điều liên quan đến bảng giá đất và cách thức xây dựng có hệ số K sẽ rất thuận lợi và nhanh chóng, không phụ thuộc tư vấn thẩm định giá, dần tiến tới doanh nghiệp tự khai tự nộp thuế sử dụng đất, tự chịu trách nhiệm khi luật đất đai quy định rõ về giá. Cơ quan thuế chỉ quyết toán thuế theo các quy định về tiền sử dụng đất. Tránh nợ thuế như hiện nay do không có thông báo thuế từ cơ quan quản lý nhà nước dẫn đến phải bàn cãi có nộp tiền bổ sung hay không.

Phải có cơ chế kiểm tra chéo

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng đây là một đề xuất chưa hợp lý vì khi Nhà nước vừa giao đất – định giá – thu tiền, mà không có sự phản biện độc lập thì sẽ dễ rơi vào cơ chế “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

“Chúng ta đã chứng kiến hàng loạt vụ án kinh tế lớn, nhiều khiếu kiện đất đai kéo dài trong suốt hơn một thập niên qua. Điểm chung của các vụ việc này là tồn tại hai mức giá đất – một trong hồ sơ nhà nước, một trên thị trường thực tế. Sự chênh lệch ấy không tự nhiên mất đi, mà dịch chuyển thành đặc quyền lợi ích, thất thoát ngân sách hoặc thành gánh nặng chi phí xã hội. Chính vì vậy, luật Đất đai 2024 đã chủ trương bỏ khung giá đất, tiến tới xác lập bảng giá tiệm cận giá thị trường. Nếu giờ đây lại đề xuất cơ chế giá đất do Nhà nước toàn quyền quyết định, thì chẳng khác nào bình mới rượu cũ”, luật sư Trương Anh Tú nêu quan điểm.

Chính vì vậy, luật sư Trương Anh Tú cho rằng giá đất sơ cấp muốn hợp lý và minh bạch cần tuân thủ các nguyên tắc sau: Có hội đồng định giá độc lập với sự tham gia của chuyên gia, tổ chức tư vấn, đại diện người dân, doanh nghiệp; Sử dụng dữ liệu giao dịch thực tế, công khai hóa và cập nhật định kỳ; Tăng cường cơ chế phản biện xã hội, không để định giá chỉ là sản phẩm khép kín trong bộ máy hành chính. Với các trường hợp không đấu giá, phải có tổ chức thẩm định giá độc lập và trách nhiệm giải trình rõ ràng. Nếu không có cơ chế phản biện, kiểm tra chéo và minh bạch hóa dữ liệu định giá sẽ dễ hình thành một nền hành chính giá đất, nơi Nhà nước vừa xác lập, vừa quản lý, vừa định đoạt giá trị tài sản công. Điều đó đi ngược với mô hình quản trị hiện đại, tạo ra rào cản cho đầu tư, nguồn cơn của khiếu kiện và quan trọng nhất là làm suy giảm niềm tin vào pháp luật đất đai, vốn đã rất nhạy cảm và nhiều tranh cãi.

Luật sư Trần Minh Cường, Giám đốc Công ty Luật TMC Lawyers, cho hay đề xuất này cũng có điểm chưa hợp lý, cần phải cân nhắc, đó là nó gây ra tình trạng thiếu cơ chế phản biện và cập nhật sát thực tế. Việc giá đất không phụ thuộc kết quả tư vấn giá dễ dẫn đến tình trạng áp đặt giá một chiều, có thể chậm cập nhật so với giá thị trường thực tế, gây thiệt hại cho người dân và doanh nghiệp hoặc tạo cơ hội cho cơ quan định giá trục lợi. Trong bối cảnh cần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, vai trò của các tổ chức định giá độc lập là cần thiết để tạo đối trọng và minh bạch trong cơ chế định giá. Loại bỏ hoàn toàn yếu tố tư vấn có thể triệt tiêu cạnh tranh và làm giảm chất lượng quyết định giá. Khi giá đất do cơ quan nhà nước tự quyết định hoàn toàn, nguy cơ lạm quyền, nhũng nhiễu hoặc thiếu minh bạch trong quy trình ra quyết định sẽ gia tăng nếu không có cơ chế giám sát và phản biện độc lập.