Hiến kế giải phóng hàng triệu tỉ đồng 'chôn' trong đất

Lãng phí khủng từ 504 dự án “trùm mền”

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn 2015 – 2023 có 86 dự án bất động sản (BĐS), nhà ở thương mại bị ngừng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, với quy mô sử dụng đất lên đến 964 ha và 54.051 căn hộ. Ngoài ra còn 220 dự án bị vướng mắc pháp lý, trong đó có 72 dự án do Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyển đến và 148 dự án do Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) tổng hợp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tính toán tổng cộng tại TP.HCM có đến 504 dự án vướng mắc, tương đương gần 7.179 ha đất, giá trị khoảng 7 triệu tỉ đồng. Nếu tính cả nước với 2.981 dự án tồn đọng, giá trị chôn trong đất là vô cùng lớn. Vì vậy, cần có giải pháp tháo gỡ ngay để đưa nguồn lực này vào phát triển kinh tế – xã hội.

Ảnh: ĐÌNH SƠN

TS Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng thường trực Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, phân tích hàng trăm dự án chậm tiến độ, “đắp chiếu” hoặc chưa thể triển khai trên địa bàn TP phần lớn thuộc các lĩnh vực BĐS, hạ tầng, thương mại – dịch vụ, công nghiệp. Nguyên nhân là do chưa hoàn tất thủ tục pháp lý (quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng…), vướng giải phóng mặt bằng, xung đột quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất, vướng mắc trong xác định giá đất, nghĩa vụ tài chính. Cũng có nguyên nhân do doanh nghiệp năng lực yếu hoặc gặp khó khăn tài chính. Dù lý do là gì thì tình trạng hàng trăm dự án bỏ hoang, không thể đưa đất vào khai thác, sử dụng đã gây lãng phí nghiêm trọng nguồn lực của doanh nghiệp, của xã hội.

Không chỉ thế, đất bỏ hoang còn gây mất mỹ quan đô thị, phát sinh tệ nạn, ảnh hưởng an ninh trật tự xã hội, gây bức xúc cho người dân. Một số khu vực quy hoạch “treo” suốt 10 – 20 năm, người dân phải sống trong cảnh nhà cửa không thể xây mới, không thể sửa chữa, không thể chuyển nhượng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ. Dự án chậm tiến độ còn làm nguồn vốn bị “chôn”, không sinh lời, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hiệu quả đầu tư. Kéo theo đó là Nhà nước thất thu ngân sách do không thu được tiền sử dụng đất, không thu được thuế. Thậm chí có thể dẫn đến việc nhà đầu tư mất cơ hội, chi phí cơ hội tăng cao, có thể dẫn đến phá sản.

TS Trần Việt Anh nhấn mạnh những khu vực được quy hoạch để phát triển đô thị, công nghiệp, thương mại nhưng không triển khai được sẽ làm chậm tốc độ đô thị hóa. Từ đó không tạo ra việc làm, dịch vụ, nhà ở, hạ tầng theo kỳ vọng quy hoạch. Đồng thời mất đi cơ hội kết nối vùng, thu hút đầu tư, phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19. Niềm tin của người dân về chính sách quy hoạch, chính quyền đô thị giảm sút. Môi trường đầu tư vì thế cũng bị ảnh hưởng khi họ e dè, có thể rút vốn hay chuyển hướng sang địa phương khác.

Cần sự quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM

Theo ông Lê Hoàng Châu, TP.HCM hiện đã đầy đủ cơ chế, công cụ để có thể đẩy nhanh tiến độ gỡ vướng cho các dự án nói trên. Đầu tiên là cấp Chính phủ có Ban chỉ đạo của Chính phủ và Tổ công tác của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Ở TP có Tổ công tác do Chủ tịch UBND TP.HCM làm Tổ trưởng và Tổ 5013 về đẩy mạnh cấp sổ hồng do Giám đốc Sở NN-MT làm tổ trưởng. Bên cạnh đó, các chính sách, cơ chế, quy định pháp luật để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án cũng rất rõ, rất đầy đủ. Ngoài ra, Quốc hội cũng có Nghị quyết về cơ chế đặc thù tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các dự án liên quan đến đất đai. Đây là nghị quyết mở rộng của Nghị quyết 170 hay Nghị quyết 201 của Quốc hội tháo gỡ khó khăn cho nhà ở xã hội. “Tất cả đã sẵn sàng, chỉ còn chờ sự quyết tâm của lãnh đạo TP.HCM nữa là bức tranh BĐS xám màu sẽ được tô vẽ lại to đẹp hơn, đàng hoàng hơn”, ông Châu nói.

Để đưa đất vào khai thác, TS Trần Việt Anh cũng đề xuất nhiều giải pháp. Đầu tiên TP cần rà soát toàn bộ các dự án “treo”, phân loại theo nguyên nhân pháp lý, tài chính, quy hoạch… từ đó xác định rõ đâu là lỗi của cơ quan nhà nước, đâu là trách nhiệm của doanh nghiệp để xử lý phù hợp. Khi đã biết rõ nguồn cơn thì sẽ đưa ra các giải pháp tháo gỡ hiệu quả. Cái nào vượt ngoài khả năng cần nhanh chóng kiến nghị T.Ư sửa đổi các quy định liên quan đến định giá đất, thu hồi, bồi thường, tái định cư. Đối với nhóm thuộc lỗi của doanh nghiệp cần kiên quyết thu hồi những dự án không còn phù hợp, kéo dài quá lâu. “TP cũng đã thành lập một số tổ công tác để giải quyết vướng mắc nhưng hiệu quả chưa cao nên cần lập một “tổ công tác đặc biệt” trực thuộc UBND TP để tập trung tháo gỡ các dự án bị chậm. Đồng thời áp dụng mô hình “một cửa liên thông đặc biệt” cho các dự án trọng điểm, cấp bách”, ông Anh đề xuất.

Nhiều chuyên gia thì cho rằng để làm sống lại hàng trăm dự án “treo” nhiều năm qua, TP.HCM nên công khai danh sách các dự án chậm tiến độ, nêu lý do cụ thể, và lộ trình xử lý. Đối với những trường hợp kéo dài hơn 5 – 10 năm không triển khai, chủ đầu tư không đủ năng lực có thể xem xét thu hồi hoặc đấu giá lại quyền sử dụng đất. Song song đó, TP cũng cần đẩy mạnh hơn nữa thủ tục hành chính, cắt giảm thủ tục không cần thiết, rút ngắn thời gian thẩm định giá đất, hỗ trợ vốn vay nếu chủ đầu tư đủ điều kiện. Đồng thời phân loại theo nguyên nhân để xử lý linh hoạt. Những dự án vướng pháp lý thì tháo gỡ pháp lý, dự án yếu tài chính thì xử lý theo thị trường, dự án đầu cơ thì phải phạt, thu hồi.

“Hiện nay TP.HCM đang nỗ lực phát triển thành đô thị thông minh, hiện đại nhưng hàng trăm dự án bỏ hoang nằm rải rác khắp nơi sẽ là rào cản lớn nếu không được xử lý triệt để. Việc tái khởi động, thu hồi hoặc thay đổi chủ đầu tư là cần thiết để trả lại sự sống cho những “miếng đất vàng” đang bị bỏ quên. Quan trọng hơn là còn xây dựng lại niềm tin cho thị trường BĐS đầy tiềm năng này”, một chuyên gia BĐS tại TP.HCM nói.