Nhiều ý kiến cho rằng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo dự thảo sửa đổi luật Thuế thu nhập cá nhân khó khả thi vì chưa có cơ sở dữ liệu đầy đủ và có thể làm giảm nhu cầu đầu tư.
Nguy cơ thuế chồng thuế trong bất động sản
Dự thảo sửa đổi luật Thuế thu nhập cá nhân quy định 2 trường hợp khi thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Cụ thể, với trường hợp xác định được giá chênh giữa mua và bán, thì thuế thu nhập cá nhân = 20% x (giá bán – giá mua – chi phí hợp lý liên quan). Với trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng, thì thuế thu nhập cá nhân = thuế suất x giá bán (tùy thuộc thời gian nắm giữ), với mức thuế từ 2 – 10%.
Trước đề xuất trên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nếu luật được thông qua sẽ có chuỗi tác động tới thị trường bất động sản trong thời gian đầu triển khai. Đó là cầu đầu tư có xu hướng giảm do nhà đầu tư ngày càng cân nhắc kỹ về mức lợi nhuận kỳ vọng khi so sánh bất động sản với các kênh đầu tư khác. Nhu cầu đầu tư giảm, sẽ kéo theo lượng giao dịch sụt giảm, ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp.
Không chỉ ảnh hưởng đến phân khúc, các nhà đầu tư, ở các thị trường có nhu cầu ở thật sự, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do một phần nghĩa vụ thuế được người bán tính vào giá bán để đảm bảo biên độ lợi nhuận.
Nhưng tại các khu vực thường xuyên xảy ra hiện tượng sốt giá, quy định pháp luật mới sẽ có tác dụng kiểm soát hành vi đầu cơ và góp phần điều chỉnh lại mặt bằng giá, làm giảm nguy cơ xảy ra các cơn sốt đất ảo và đưa giá bán về mức phù hợp hơn với giá trị thực.
Nhiều ý kiến cho rằng, đánh thuế bất động sản sẽ làm cho cầu đầu tư giảm
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Theo Công ty Savills Việt Nam, điều kiện tiên quyết để áp dụng việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần phải có một hệ thống cơ sở dữ liệu về giá thị trường. Phải xác định được giá mua, giá bán, chi phí liên quan nhưng hiện nay, Việt Nam vẫn chưa có dữ liệu nào đầy đủ.
Do vậy, việc áp dụng hiện tại cho chính sách mà chưa có hạ tầng sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản thị trường, có thể làm chậm quá trình giao dịch, làm tắc nghẽn quá trình thu thuế, cũng như xảy ra các mâu thuẫn, tranh chấp. Đồng thời, sẽ dẫn đến việc thuế cao hơn, khi người bán vẫn muốn giữ lợi nhuận tối thiểu, thì gánh nặng thuế này sẽ đẩy sang người mua, có thể dẫn đến áp lực giá nhà tăng cao. Điều này làm khó khăn hơn trong việc tiếp cận tệp người mua nhà ở thật.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cảnh báo, việc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang quá cao cộng với thuế xuất như đề xuất của Bộ Tài chính có nguy cơ dẫn đến thuế chồng thuế.
Cần thí điểm trước
Do vậy, theo ông Lê Hoàng Châu, quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang phải đi đôi với đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét bỏ cơ chế thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để tránh tình trạng thuế chồng thuế. Đồng thời nên quy định thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất thay vì tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất hàng năm thay vì một lần cho cả thời gian thuê. Điều này còn giúp kéo giảm giá bất động sản, nhà ở.
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng kiến nghị, thị trường bất động sản vừa trải qua thời gian khó khăn kéo dài, chỉ mới bước vào chu kỳ phát triển mới. Mọi thay đổi chính sách có liên quan cần được cân nhắc kỹ lưỡng, tránh tạo thêm áp lực, gây tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và phát triển của thị trường.
Kiến nghị thí điểm trước khi thực hiện
ẢNH: ĐÌNH SƠN
Do vậy cần quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực thi hành của luật mới, nhằm tạo điều kiện để người dân, doanh nghiệp và các chủ thể thị trường có thời gian nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng. Đồng thời, sớm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành, làm rõ các khái niệm liên quan.
Để áp dụng chính sách mới hiệu quả, đại diện Công ty Savills kiến nghị cần phải có hai yếu tố: hạ tầng và lộ trình. Cụ thể, cần một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ, được cập nhật liên tục, bao gồm giá mua/giá thực tế, chi phí đầu tư và các yếu tố liên quan. Cùng đó là cơ chế thu thập, xác minh và xử lý dữ liệu minh bạch, chính xác và nhất quán trên toàn thị trường.
Ngoài ra, chính sách này cần sự đồng thuận cao từ người dân, vì việc xác định phần lãi sẽ dễ dẫn đến tranh cãi do mỗi bên có thể có cách tính chi phí khác nhau. Cần đánh giá lại tính hiệu quả về mặt thực thi và điều chỉnh nếu cần thiết, nên có sự thí điểm tại những khu vực có hệ thống dữ liệu tốt. Sau khoảng 2 tới 6 tháng có thể kiểm tra tính hiệu quả và phát hiện lỗ hổng, từ đó hoàn thiện quy trình.
📌 Bài viết này được đóng góp bởi người dùng và bản quyền thuộc về người dùng đã xây dựng bài viết. Bản quyền thuộc về tác giả gốc và chỉ dùng cho mục đích học tập và giao tiếp. Nếu có bất kỳ vi phạm nào, vui lòng liên hệ với chúng tôi để xóa nó.
