Thúc đẩy sử dụng đất đai hiệu quả khi sửa luật

Đề xuất cho người nước ngoài mua nhà tại VN

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhận xét: Khi áp dụng trong thực tiễn, luật Đất đai 2024 đã phát sinh một số vấn đề cần “vá”. Điển hình như chưa quy định cho người nước ngoài nhập cảnh VN được mua, thuê mua nhà ở riêng lẻ dù luật Nhà ở lại cho phép. “Mặc dù luật Đất đai 2024 chưa công nhận cá nhân nước ngoài được mua nhà ở riêng lẻ, nhưng trên thực tế họ cũng đã mua. Trong khi đó, việc bổ sung quy định cho người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào VN được mua và sở hữu nhà ở không gây ra tác động bất lợi về pháp lý và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh vì họ chỉ được mua nhà ở tại những dự án được cho phép và nằm ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Hơn nữa, nếu là đối tượng có ý đồ xấu thì họ chỉ cần thuê nhà, khách sạn, cơ sở lưu trú hoặc sử dụng nhà bình phong, không cần phải mua nhà vì dễ lộ tung tích hơn”, ông Châu phân tích.

Ảnh: Đình Sơn

Bên cạnh đó, đối với các dự án tự ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu đề nghị ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp của doanh nghiệp. Số tiền được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Số tiền còn lại (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư của dự án. Lý do lãnh đạo HoREA đưa ra đề xuất trên là bởi luật Đất đai 2024 chỉ quy định trường hợp nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà người thực hiện dự án tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt thì mới được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Trong điều kiện hiện nay thì việc thực hiện cơ chế ngân sách nhà nước hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được xác định theo bảng giá đất là đơn giản nhất, dễ thực hiện nhất và không gây rủi ro pháp lý cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ. Về phía doanh nghiệp thì có thiệt thòi do chỉ được khấu trừ khoảng 60 – 70% chi phí mua đất đã bỏ ra, nhưng bù lại thì được rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng rất cần thiết xem xét bỏ cơ chế thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển, điều kiện cụ thể và lộ trình thích hợp, chuyển sang cơ chế cho thuê đất trả tiền hằng năm. Căn cứ vào tình hình thực tiễn hiện nay, cần phải tiếp tục cho phép người sử dụng đất có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Đồng thời khi người dân, doanh nghiệp chuyển mục đích từ các loại đất lên đất ở có thể tính bằng tỷ lệ phần trăm của bảng giá đất. Trong khi đó, nếu vừa thu thuế bất động sản, vừa thu tiền sử dụng đất như ý tưởng của Bộ Tài chính về xây dựng đề án luật Thuế bất động sản sẽ dẫn đến tình trạng “thuế chồng thuế”.

Tăng thời hạn giao đất

Một điều khiến người dân không chỉ ở TP.HCM mà tại nhiều địa phương khác thời gian qua vô cùng lo lắng là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích quá cao và bất hợp lý. Như trường hợp của ông H.N, lãnh đạo một doanh nghiệp ở TP.HCM, kể ông có 1 ha đất nông nghiệp ở H.Bình Chánh (cũ), khi làm nhà xưởng ông phải đi thuê lại chính mảnh đất của mình để làm đất sản xuất kinh doanh. Đáng nói, hiện nay khi không còn làm nhà xưởng, ông chuyển mục đích lên đất ở thì phải đóng 100% tiền sử dụng đất ở tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích mà không được trừ đi giá đất nông nghiệp. Đồng thời cũng không được trừ phần giá trị đã đóng khi thuê đất hằng năm, dù đất có nguồn gốc là đất tư nhân, không phải đất của nhà nước cho thuê từ đầu.

“Điều này tạo ra sự thiếu công bằng, làm giảm động lực của người dân và doanh nghiệp trong việc đưa đất vào khai thác phục vụ sản xuất kinh doanh. Do pháp luật hiện hành không có quy định rõ về việc kết thúc hợp đồng thuê đất trước thời hạn trong trường hợp người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất thuê nên người dân không thể thanh lý hợp đồng thuê sớm. Không thể được cấp lại sổ hồng như trước khi thuê, làm phát sinh nhiều hệ lụy về tài sản, đầu tư, thế chấp, giao dịch…”, ông N. nói.

Chính vì vậy, ông H.N kiến nghị để đảm bảo quyền lợi chính đáng, hợp pháp cho người sử dụng đất, đồng thời khuyến khích người dân, doanh nghiệp đưa đất vào sản xuất, kinh doanh hiệu quả, luật cần quy định rõ trường hợp này khi chuyển mục đích sang đất ở không phải nộp 100% tiền sử dụng đất ở như đất công được nhà nước cho thuê và được tính theo phương thức tương đương với đất nông nghiệp khi chuyển mục đích. Ngoài ra, người sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm, nhưng có nguồn gốc là quyền sử dụng đất của họ đã được cấp sổ hồng trước đó, thì được quyền chấm dứt hợp đồng thuê đất trước thời hạn nếu không còn nhu cầu và được cấp lại sổ hồng theo hiện trạng sử dụng trước khi thuê, nếu không vi phạm pháp luật đất đai.

“Doanh nghiệp của tôi không phải là cá biệt mà tất cả các doanh nghiệp khác trên cả nước đều vướng phải. Rõ ràng là quyền sử dụng đất của cá nhân, nhưng khi muốn làm nhà xưởng, nhà máy chúng tôi phải làm một động tác là giao lại cho nhà nước rồi phải thuê lại đất của chính mình. Vô lý hơn nữa là khi hết hợp đồng thuê đất chúng tôi không được cấp lại sổ hồng với mục đích là đất nông nghiệp. Muốn chuyển mục đích lên đất ở lại phải đóng 100% giá đất ở mà không được trừ đi giá đất nông nghiệp. Tôi tin rằng nếu các kiến nghị trên được tiếp thu và thể chế hóa trong luật Đất đai lần này sẽ góp phần thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất, khuyến khích sản xuất – kinh doanh, đóng góp tích cực cho ngân sách nhà nước và sự phát triển KT-XH”, ông H.N kiến nghị.

TS Trần Việt Anh, Hiệu phó phụ trách Trường ĐH Hùng Vương TP.HCM, cho rằng sửa luật Đất đai lần này cần quy định rõ quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đặc biệt là với doanh nghiệp tư nhân và hộ gia đình. Ông đề xuất bỏ khái niệm giá đất do nhà nước quy định không theo giá thị trường mà quy định giá đất phù hợp với giá giao dịch thực tế trên thị trường thông qua cơ chế đấu giá, đấu thầu và dữ liệu giao dịch minh bạch. Bên cạnh đó, cũng cần thành lập cơ quan định giá độc lập thay vì để địa phương tự xác định.